Comprar vivienda en España siendo extranjero
El clima, el estilo de vida, los precios competitivos respecto a Europa del Norte y el mercado de alquiler convierten España en una opción atractiva para vivienda vacacional, residencia permanente o inversión. Sin embargo, comprar siendo no residente implica un proceso distinto al de tu país de origen.
Paso 1: obtén tu número NIE
El NIE es el número de identificación fiscal para extranjeros en España. Sin él no puedes comprar una propiedad, abrir una cuenta bancaria española ni firmar una hipoteca. Puedes solicitarlo en el consulado español de tu país o en una comisaría de policía en España. Normalmente necesitarás pasaporte, formulario EX-15, foto de carné y abonar una tasa. El plazo puede moverse entre 2 y 6 semanas.
Paso 2: abre una cuenta bancaria española
Necesitarás una cuenta bancaria española para pagar la propiedad, la hipoteca y costes recurrentes como comunidad, suministros e impuestos locales. La mayoría de bancos permiten abrir cuenta a no residentes con pasaporte, NIE, justificante de domicilio e ingresos.
Paso 3: entiende los costes de comprar en España
El precio de compra es solo el punto de partida. Para vivienda de segunda mano debes presupuestar ITP, notaría, registro, abogado, tasación si hay hipoteca y posibles costes bancarios. Para obra nueva, IVA, AJD y gastos asociados. En no residentes, los gastos totales suelen representar entre el 12% y el 15% del precio de compra.
Paso 4: contrata un abogado inmobiliario
Aunque no es obligatorio, es muy recomendable para compradores extranjeros. Un abogado independiente revisa cargas, contratos, licencias, documentación y puede representarte si es necesario. Es importante que sea independiente del promotor o agencia inmobiliaria.
Paso 5: tramita tu hipoteca
Si necesitas financiación, conviene tramitar la hipoteca antes de comprometerte con una compra. Como no residente, los bancos españoles suelen ofrecer hasta el 70% del menor valor entre precio de compra y tasación, con plazos de hasta 25 o 30 años y opciones de tipo fijo, variable o mixto.
Por qué trabajar con un broker especializado
El proceso hipotecario para no residentes puede durar entre 4 y 8 semanas. Trabajar con un broker especializado puede acelerar la gestión y mejorar condiciones frente a ir directamente a un único banco. En Hub de Hipotecas comparamos más de 20 bancos y gestionamos la comunicación con entidades.
Paso 6: oferta, reserva y contrato de arras
Cuando encuentras una vivienda y tienes las finanzas ordenadas, puedes hacer una oferta. Si se acepta, normalmente se firma una reserva y después contrato de arras, donde suele pagarse el 10% del precio. Antes de firmar nada, tu abogado debería revisar ambos documentos.
Paso 7: notaría y firma
La compraventa se firma ante notario. Se paga el precio restante, interviene el banco si hay hipoteca y se entregan las llaves. Después la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, normalmente gestionado por abogado o gestoría.
Costes recurrentes como propietario
- IBI anual según municipio y valor del inmueble.
- Gastos de comunidad si procede.
- IRNR para no residentes, incluso si no alquilas la propiedad.
- Seguro del hogar.
- Tributación por alquiler si decides alquilar la vivienda.
Zonas populares para compradores extranjeros
Costa del Sol, Costa Blanca, Barcelona, Islas Canarias y Baleares concentran gran parte de la demanda internacional. Cada zona tiene precios, fiscalidad, rentabilidad y criterios bancarios distintos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar sin visitar la vivienda?
Técnicamente sí mediante poder notarial, pero no se recomienda comprometerse sin verla.
¿Necesito estar en España para firmar?
Puedes firmar personalmente o mediante representante con poder notarial.
¿Puedo alquilar la vivienda?
Sí, pero debes revisar licencias turísticas y normativa local.
¿Es una buena inversión?
Puede serlo en determinadas zonas, pero no hay garantías y conviene estudiar cada mercado.
¿Qué ocurre si fallezco?
Es recomendable hacer testamento español y asesorarse legalmente.
Listo para comprar en España siendo extranjero
En Hub de Hipotecas guiamos a compradores internacionales durante todo el proceso: hipoteca, documentación, bancos y coordinación hasta la firma.
Enlaces útiles
También puedes revisar nuestras guías sobre hipoteca 100%, hipotecas para no residentes, hipoteca para funcionarios, subrogación y calculadora hipotecaria.