Qué sabemos de los dos últimos meses completos
El período que queremos comprobar es agosto y septiembre de 2026. Octubre todavía está en curso. Una noticia publicada en octubre puede informar de operaciones de julio: la fecha de difusión no cambia el mes medido.
La ficha de resultados del INE consultada mantiene julio como último período. El índice mensual del Notariado también muestra julio como última nota mensual disponible. Por tanto, no sustituimos agosto y septiembre por julio ni por un trimestre antiguo.
El avance de Registradores sí alcanza agosto, pero un solo mes no resuelve la evolución de dos meses consecutivos. La conclusión defendible es actividad desigual y evidencia reciente incompleta, no una caída general de compradores ya demostrada.
Las cifras disponibles, con su período y fecha
| Fuente y publicación | Período medido | Resultado | Qué representa |
|---|---|---|---|
| INE, 25/09/2026 | Julio 2026 | 61.417 compraventas de vivienda; −5,1 % | Inscripciones de escrituras realizadas antes |
| INE Hipotecas, 28/09/2026 | Julio 2026 | 43.372 hipotecas sobre vivienda; −3,5 % | Hipotecas inscritas, no solicitudes |
| Notariado, 30/09/2026 | Julio 2026 | 65.395 compraventas; −11,1 %. Préstamos para comprar: −4,9 % | Operaciones notariales; otra fase y metodología |
| Registradores, 05/10/2026 | Agosto 2026 | Unas 48.700 compraventas; +1,3 %. Hipotecas de vivienda: +1,6 % | Avance provisional proyectado sobre el 94,8 % de los registros analizados |
No calculamos una caída julio-agosto mezclando INE y Registradores: esas cifras proceden de productos estadísticos diferentes. Además, Registradores advierte que agosto es un mes atípico y que su repunte no permite concluir un cambio de tendencia.
Las tasas interanuales comparan cada mes con el mismo mes del año anterior y evitan parte de la distorsión del calendario estival, pero no eliminan todos los efectos de calendario, composición o base de comparación. Estos porcentajes no se presentan como una serie desestacionalizada.
Demanda, hipotecas, ventas, oferta y precios no son lo mismo
La demanda de compradores incluye decisiones e intención de adquirir; las solicitudes de hipoteca, peticiones de financiación, incluidas las que no llegan a firmarse. Las compraventas cerradas y las hipotecas constituidas reflejan operaciones que han superado varias fases. Una venta puede hacerse sin préstamo.
La Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España, publicada el 21 de julio sí recoge menor demanda de préstamos para vivienda en el segundo trimestre de 2026. Es una señal de demanda de crédito percibida por los bancos; no un recuento mensual de todos los compradores. Su previsión para el tercer trimestre tampoco equivale a un resultado observado de agosto o septiembre. No hemos localizado una ronda posterior que permita cerrar esa comprobación al preparar esta pieza.
La oferta es el conjunto de viviendas disponibles en venta o alquiler. Los precios constituyen otra variable: el Notariado sitúa el precio medio de julio en 2.112 €/m², un 7,7 % más interanual, pese a la caída de operaciones. Menos ventas no demuestra por sí solo más oferta ni bajadas de precios; el promedio también depende de qué viviendas se venden.
Qué es la llamada «ley Maricarmen» y qué estado tiene
Usamos «ley Maricarmen» o «decreto Maricarmen» como referencia coloquial al paquete de medidas del Gobierno sobre vivienda. No es el nombre oficial de una ley única. La secuencia normativa importa:
- RDL 26/2026, de 29 de septiembre: publicado el 30/09 y derogado por acuerdo del Congreso del 02/10, publicado ese día en el BOE-A-2026-20526.
- RDL 27/2026, de 29 de septiembre: publicado el 01/10 y también derogado el 02/10, según el BOE-A-2026-20527. La información del Congreso sobre la sesión del 2 de octubre confirma ambos rechazos.
- RDL 29/2026, de 6 de octubre: publicado el 07/10; entrada general en vigor el 08/10, con excepciones de aplicación.
- RDL 28/2026, de 6 de octubre: publicado el 07/10; la disposición final segunda fija su entrada en vigor el 15/11/2026. No se presenta aquí como una reforma ya aplicable el 22/10.
Al consultar los expedientes del Congreso 130/000060 (RDL 29) y 130/000059 (RDL 28), ambos figuran en fase de convalidación por la Diputación Permanente desde el 13/10. No consta allí una resolución final en la comprobación de esta pieza. Que se aprobaran nuevos decretos no significa que ya estén convalidados; que se derogaran los anteriores tampoco permite ignorar los nuevos.
A quién pueden afectar las medidas
El artículo 1 del RDL 29/2026 limita, hasta el 31/12/2030, determinadas adquisiciones gratuitas o por contraprestación inferior al 70 % del valor de mercado tasado. Se refiere a las entidades descritas en el precepto y a personas jurídicas grandes tenedores, entidades de su grupo o que actúen por su cuenta. Incluye excepciones por finalidad residencial o social y otros supuestos; preserva transmisiones ya formalizadas en escritura antes de su entrada en vigor.
Por tanto, no es una prohibición general de comprar vivienda para particulares, ni afecta automáticamente a todo inversor. Hay que identificar adquirente, operación, finalidad y régimen aplicable.
El resumen del paquete publicado por La Moncloa incluye regulación del alquiler temporal y por habitaciones, protección arrendaticia, incentivos fiscales, vivienda pública y financiación. Sus objetivos declarados no acreditan todavía resultados de mercado ni convierten una ayuda anunciada en financiación concedida.
El RDL 28 regula continuidad del alquiler, preavisos e indemnización en determinados supuestos, con excepciones y transición contractual. Su fecha prevista de noviembre obliga a diferenciar aplicación efectiva y posibles expectativas previas.
Compradores, inversores y propietarios: hipótesis distintas
Para quien busca vivienda habitual: un aplazamiento puede responder a presupuesto, crédito, empleo o falta de viviendas adecuadas. La encuesta bancaria aporta contexto anterior al paquete; no permite repartir cuánto explica cada factor en las tres ciudades.
Para inversores: una restricción que alcance a su operación podría reducir ciertas compras o cambiar su estructura. Otros podrían revisar la rentabilidad esperada del alquiler. Son mecanismos posibles; hace falta observar operaciones posteriores de los sujetos afectados y compararlas con operaciones similares no afectadas.
Para la oferta de alquiler: algunos propietarios podrían preferir vender o posponer un alquiler; otros podrían mantenerlo o acogerse a incentivos. Para la oferta de venta: la salida de inmuebles arrendados podría ampliarla, mientras una retirada o un aplazamiento de ventas la reduciría. No hemos verificado una serie reciente que demuestre el saldo neto de esas respuestas en Madrid, Valencia o Barcelona.
Una menor demanda inversora no equivale a una caída igual entre hogares que compran para vivir. Tampoco un anuncio retirado prueba una venta: puede haberse alquilado, duplicado o retirado sin operación.
Madrid, Valencia y Barcelona: hasta dónde llegan los datos
La nota notarial de julio sitúa a Comunidad de Madrid y Cataluña entre las regiones con descenso de compraventas; en la Comunitat Valenciana cifra la caída en el 19,1 %. En cambio, los préstamos para adquisición de vivienda crecieron un 2,9 % en Cataluña. Son datos anteriores al paquete y no describen agosto y septiembre ni equivalen a cifras de las capitales.
- Madrid: separa municipio, Comunidad de Madrid y cada localidad del área metropolitana. Una evolución regional no demuestra lo ocurrido en un barrio de la capital.
- Valencia: diferencia ciudad de València, provincia de Valencia y Comunitat Valenciana; esta última también incluye Alicante y Castellón.
- Barcelona: distingue municipio, provincia, área metropolitana y Cataluña. El dato autonómico de préstamos no mide las solicitudes de hipoteca en la ciudad.
Con las publicaciones verificadas no cerramos una serie municipal comparable para agosto y septiembre en las tres capitales. Para una compra concreta, compara viviendas semejantes del mismo entorno y fechas, revisa su situación de ocupación y calcula tu capacidad de pago. Puedes apoyarte en la guía de ahorro necesario para una hipoteca y en cómo comparar ofertas mediante la FEIN y la TAE.
Qué tendría que ocurrir para vincular el enfriamiento al paquete
Primero haría falta una medida coherente de demanda antes y después de la disposición concreta, separada de las ventas e inscripciones que llegan con retraso. Después, distinguir compradores alcanzados por esa medida y compradores no alcanzados, controlando estacionalidad, financiación, precios y composición de la oferta.
La cronología descarta atribuir automáticamente ventas de julio o agosto a normas aprobadas a finales de septiembre u octubre. Podría investigarse un efecto de expectativas si hubiese anuncios anteriores y evidencia de cambios de conducta; las fuentes revisadas no lo demuestran. Incluso una caída posterior exigiría contrastar otras explicaciones.
La lectura actual es más limitada: hay señales de enfriamiento previas, un repunte registral en agosto y falta una comprobación completa de los dos últimos meses. El vínculo causal con el paquete «Maricarmen» queda sin acreditar.
Fuentes y fecha de comprobación
Consulta realizada el 22 de octubre de 2026. Los períodos medidos y las fechas de difusión se indican por separado. Fuentes primarias:
- INE: compraventas de vivienda, julio de 2026 (publicación: 2026-09-25).
- INEbase: últimos resultados de transmisiones (publicación: 2026-09-25).
- INEbase: hipotecas, últimos datos (publicación: 2026-09-28).
- Registradores: avance provisional de agosto de 2026 (publicación: 2026-10-05).
- Consejo General del Notariado: compraventas y préstamos, julio de 2026 (publicación: 2026-09-30).
- CIEN: evolución de compraventa de viviendas.
- Banco de España: Encuesta de Préstamos Bancarios (publicación: 2026-07-21).
- BOE: derogación del RDL 26/2026 (publicación: 2026-10-02).
- BOE: derogación del RDL 27/2026 (publicación: 2026-10-02).
- Congreso: derogación de los dos decretos de septiembre.
- BOE: RDL 29/2026, texto y análisis vigentes (publicación: 2026-10-07).
- BOE: RDL 28/2026, estabilidad del alquiler (publicación: 2026-10-07).
- Congreso: expediente 130/000060 del RDL 29/2026.
- Congreso: expediente 130/000059 del RDL 28/2026.
- La Moncloa: medidas del paquete de vivienda (publicación: 2026-10-08).
La interpretación de los mecanismos posibles es análisis propio, no una estimación estadística del efecto de las normas. Las series disponibles y la situación legislativa se han vuelto a comprobar el 22 de octubre de 2026.
Enlaces útiles
Si quieres aplicar esta información a tu caso, consulta Hipoteca para comprar vivienda o Servicios legales hipotecarios.