¿Qué significa subrogar una hipoteca y cuándo te conviene hacerlo

Guía 2025 para cambiar tu hipoteca de banco y mejorar condiciones

¿Qué es subrogar una hipoteca?

Subrogar una hipoteca significa cambiar tu préstamo hipotecario a otro banco para mejorar sus condiciones, como el tipo de interés, el plazo o las comisiones. Es un trámite legal y bastante común en España, sobre todo cuando los tipos de interés cambian o cuando el cliente quiere pagar menos.

Hay dos tipos de subrogación:

• Subrogación de acreedor: cambias la hipoteca a otro banco

• Subrogación de deudor: cambia el titular de la hipoteca (por ejemplo, al vender la vivienda).

Hay ocasiones que conviene antes de subrogar hacer una cancelación total (el banco nuevo te da ese dinero) y crear una nueva hipoteca, con el capital y años pendientes.

En este artículo nos centramos en la primera: cambiar tu hipoteca a otro banco para conseguir mejores condiciones.

¿Por qué subrogar una hipoteca?

Las principales razones para subrogar son:

• Bajada del tipo de interés (pasar de variable a fijo o mixto)

• Mejores condiciones en otro banco

• Eliminar productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones)

• Ampliar el plazo para reducir cuota mensual

• Quitar comisiones o gastos innecesarios

  
  

¿Cuándo es buen momento para subrogar tu hipoteca?

En general, te conviene planteártelo si:

1. Firmaste una hipoteca hace años y las condiciones actuales del mercado han mejorado

2. Estás pagando un tipo de interés alto (por ejemplo, variable con diferencial elevado)

3. Otro banco te ofrece condiciones mejores sin muchos gastos

4. Te has planteado cambiar a tipo fijo o mixto para ganar estabilidad

Un asesor hipotecario puede ayudarte a comparar ofertas y saber si realmente merece la pena el cambio.

¿Cómo subrogar una hipoteca paso a paso?

1. Solicitas una oferta a otro banco

2. La nueva entidad analiza tu caso y hace una propuesta formal (FEIN)

3. Notifica al banco actual, que puede igualar la oferta (derecho de enmienda)

4. Si no la iguala, puedes cambiar de banco y firmar la nueva hipoteca

5. Firma en notaría: solo se modifica el préstamo, no hay compraventa

   
   

¿Cuánto tarda una subrogación?

El proceso puede tardar entre 4 y 6 semanas desde que se inicia hasta la firma. Todo depende de la rapidez del nuevo banco y de si hay tasación nueva.

¿Cuánto cuesta subrogar una hipoteca?

Aunque no hay impuestos, sí existen algunos gastos:

• Tasación nueva: si el banco la requiere (~300€)

• Notaría y registro: en torno a 500–800€

• Comisión por subrogación: si tu hipoteca actual lo establece (0,15%–2% en algunos casos), habría que revisar las escrituras.

¿Merece la pena subrogar tu hipoteca?

Sí, subrogar tu hipoteca puede ayudarte a ahorrar miles de euros, sobre todo si mejoras el tipo de interés o eliminas condiciones abusivas. Eso sí, conviene estudiar bien los costes, comparar opciones y asegurarse de que la mejora sea real.

¿Quieres saber si puedes mejorar tu hipoteca?

Contacta con nosotros y estudiaremos tu caso sin compromiso. En muchos casos, subrogar hipoteca es el paso más rentable que puedes dar.